ארי שפניה, מנכ”ל Slice RE – סדרת ראיונות

ארי שפניה הוא המנכ”ל ב- Slice RE, STO המציע נדל”ן מסחרי ממוסדות בשווקי פריים.

בְּ: ההשקעה מוגבלת למשקיעים מוכרים?

AS: זה יהיה תלוי באזרחות המשקיע. באופן כללי, Slice מקדישה זמן רב ומשאבים בכדי לעמוד בדרישות הרגולטוריות של כל תחום שיפוט שאליו פונה החברה שלנו. הסמכה היא תהליך רגולטורי של ארה”ב, ולכן בארצות הברית ההשקעה מוגבלת למשקיעים מוכרים. למדינות אחרות יש הגדרות ודרישות שונות, ו- Slice עומד בדרישות אלה. לעתים קרובות פונים אלינו אנשים ממדינות שמעולם לא התמודדנו איתן, ולכן קצין הציות שלנו עוזר לאנשים אלה לברר האם הם זכאים להשקיע או לא..

AT: Slice RE מאפשרת כיום למשקיעים בינלאומיים לנצל את הנדל”ן בארה”ב. האם יש מגבלות גיאוגרפיות על מיקום המשקיעים?

AS: ההתמקדות הנוכחית שלנו היא EMEA. באופן ספציפי יותר, אנו עובדים כיום עם משקיעים ממדינות כמו סינגפור, הונג קונג, יפן, אירופה וישראל.

AT: שיתפת לאחרונה פעולה עם StraightUp המציעה נדל”ן מסחרי במוקדים מרכזיים כגון בוסטון, לוס אנג’לס, סן פרנסיסקו וניו יורק. כל תוכניות לפיתוח נוסף לערים משניות?

AS: בטווח הארוך, בהחלט. כרגע אנו מתמקדים בפרויקטים של נדל”ן מסחרי בערים הגדולות בארה”ב. לדוגמא, הפרויקט שלנו במנהטן וואן נמצא בלב מנהטן בשכונת צ’לסי המבוקשת. הניסיון שלנו לימד אותנו שמשקיעים בינלאומיים מחפשים הזדמנויות בשווקים שהם מבינים או מכירים קצת. ברגע שהם יחוו השקעות אלה ממקור ראשון, הם יהיו נוטים יותר להשקיע בשווקים משניים ושלישי. יש לנו צוות של אנליסטים בנדל”ן בלוס אנג’לס ובסן פרנסיסקו, אשר פעיל וטרינרים ומקורות עסקיים בפריסה ארצית.

AT: איך אתה מתכנן להבדיל את עצמך ממתחרים חדשים כגון BlockEstate, Realecoin, מטבע נכס, וכו.

AS: אנחנו לא רואים בחברות האלה תחרות. Slice עוסקת בהשקעות רי-ג’יי חוצות גבולות. ניתן להתייחס להשקעות הנוכחיות שלנו, כמו מנהטן וואן, כאל עסקת הון פרטי. האסימונים והנזילות האופציונלית הם רק שכבה נוספת של יתרונות שחיים על עסק הליבה שלנו. נזילות היא דבר שהולך להתממש במלואו כאשר שווקים משניים (כמו OpenFinance ו- tZero) יתבגרו ויאפשרו נפח מסחר משמעותי..

בְּ: אתה יכול להסביר מה קורה לאחר שמשקיע נרשם ונכנס בפעם הראשונה? מהו תהליך KYC ו- AML?

AS: על המשקיעים שלנו לעבור שלושה שלבים פשוטים לפני שהם יכולים להשקיע בהיצע שלנו (רישום, עלייה והשקעה).

במהלך ההרשמה, המשקיעים מספקים פרטים כלליים כמו דוא”ל ומספר טלפון בכדי להקים חשבון במהירות. Onboarding הוא התהליך של היכרות עם Slice בהיבטים מרובים: (1) התחלת תהליך KYC / AML / הסמכה, (2) למידת כוונותיו, ציפיותיו וניסיונו של המשקיע בהשקעות אלטרנטיביות (3) טיפוח מערכת יחסים משמעותית על ידי הקצאת המשקיעים עם מנהל חשבונות.

תהליך KYC / AML כולל העלאה:

  1. סלפי
  2. תעודת זהות שהונפקה על ידי הממשלה (באנגלית) או דרכון
  3. חשבון שירות

המסמכים והמידע שהועלו מאומתים ומוקרנים.


ברגע שזה נעשה, משקיעים יכולים לבחון הצעות המתאימות להעדפותיהם. ההשקעות ניתנות למנוי באמצעות הפלטפורמה, הכוללת חדר נתונים, eSigning ומודולי תשלום מקוונים. בהמשך, ובהתאם לנפח השוק, המשקיעים יכולים לצפות ליהנות מנזילות בגין השקעותיהם.

בְּ: האם המשקיעים יוכלו לבחור את ההשקעה בה הם רוצים להיות מעורבים? או שפשוט יהיה משקיע בעל אסימון אבטחה, ואסימון אבטחה זה מושקע במספר נכסים?

AS: Slice מאפשרת למשקיעים לבחור דובדבן בפרויקט ספציפי, בניגוד למודל REIT מסורתי, בו המשקיעים צריכים להשקיע בסל פרויקטים באיכות שונה. אנו נותנים למשקיעים להסתבך עם מעט הון, מכיוון שאנחנו מבינים כי סוג השקעה זה חדש עבור רוב המשקיעים, ואנו רוצים לתת להם את האפשרות לחוות את היתרונות של השקעה זו לפני הוספת הון נוסף לנדל”ן Slice שלהם. תיק עבודות. היופי במודל זה הוא שהוא מאפשר למשקיעים להקצות סכומים קטנים לפרויקטים שונים ובכך ליצור תיק נדל”ן מגוון באמת.

בְּ: האם תוכל להסביר את אפשרות סגנון ההשקעה המציעה כיום השקעות שמרניות, בינוניות או אגרסיביות? ראיתי את זה בקרנות נאמנות מסורתיות, אבל זה משהו שעשוי להיות חדש עבור הרבה אנשים בתחום הנדל”ן. מהן הרמות השונות? האם זה מבוסס על ניתוח תשואה / סיכון צפוי?

AS: השקעות נדל”ן מחולקות בדרך כלל לשלוש אסטרטגיות עיקריות המבוססות על סיכון נתפס ותשואות צפויות. ככל שהתשואות הצפויות גדלות כך גדל הסיכון הפוטנציאלי.

הליבה – נכסי הליבה הם נכסים מניבים יציבים יחסית, הנמצאים בשווקים גדולים מפותחים. הם מאופיינים ביסודות חזקים, תפוסה גבוהה, דיירים אמינים ומידת מינוף נמוכה. פרויקטים אלה הם בדרך כלל בבעלות משקיעים מוסדיים לתקופת אחזקה ארוכה. נכסים אלה נחשבים כהשקעה שמרנית, והמטרה העיקרית שמשקיעים בוחרים בהם היא שמירת עושר.

ערך מוסף – השקעות אלה טומנות בחובן סיכון גבוה יותר עם פוטנציאל הפוך גדול יותר. נכסים אלה ניתן למצוא בשווקים ראשוניים או משניים, בהם המנהל יכול להוסיף ערך פעיל באמצעות שיפוץ הנכס, הגדלת התפוסה או שיפור איכות הדיירים..

אופורטוניסטי – ישנם סוגים רבים של השקעות אופורטוניסטיות, אך בדרך כלל מדובר בנכסים במצוקה קשה (מקום ריק, מצוקה פיננסית), פרויקטים של פיתוח חדש או נכסים בשווקים מתפתחים. נכסים אלה דורשים בדרך כלל שיקום משמעותי ואין להם תזרים מזומנים מועט עד אין. הם נושאים את הסיכון הגבוה ביותר ודורשים ניהול מנוסה, אך יכולים לייצר את התשואות הגבוהות ביותר (רוב התשואה תיווצר כאשר הנכס נמכר או ממומן מחדש).

בְּ: משקיעים יכולים להרוויח דיבידנדים מנדל”ן. האם תעבירו למיקור חוץ את גביית שכר הדירה, ניהול נכסים וכו ‘לחברת ניהול או שתיצור חברת ניהול שתנהל את הנכסים הללו??

AS: Slice הינה חברת טק המתמחה באסימון השקעות נדל”ן מסחרי. אנו מאמינים במומחיות בתחום ולכן עובדים עם חברות ניהול נכסים מקצועיות ויועצים משפטיים בכדי לשרת בצורה הטובה ביותר את המשקיעים שלנו. שירותים אלה מוציאים מיקור חוץ לקבלנים בעלי רקורד מוכח, מכיוון שאין לנו שום כוונה להפוך לחברת ניהול נכסים.

בְּ: עם כלכלת הגודל הפוטנציאלית שניתן לקבל, מהם דמי ניהול הנכסים שאנו יכולים לצפות להם?

AS: שוב Slice אינה חברת ניהול נכסים. לענף יש סטנדרטים לגבי מבני שכר טרחה, תלוי בסוג הנכס. בשל הניסיון הרב של הצוות שלנו, והקשרים הרבים שיש לנו עם המפתחים, אנו מסוגלים להשוות ולנהל משא ומתן על מבנים אטרקטיביים ומבני עמלה עבור המשקיעים שלנו..

בְּ: מה זמן ההחזקה הממוצע החזוי? לדוגמה, האם הרעיון הוא לרכוש את הפיתוח בבנייה טרום בנייה, לשכור אותו למשך שנה, ואז להפוך אותו?

AS: תקופות ההחזקה תלויות בנכס הבסיס. זו עשויה להיות אחזקה של 2-3 שנים עבור בניית דירות חדשות או אחזקה של 5 שנים עבור נכס מניב. המודל שלנו מאפשר למשקיעים לקחת אחריות על תקופת ההחזקה שלהם ולפרק את מעמדם מבלי לשלם פרמיה נכבדה. אנו מאמינים כי הכנסת שווקים משניים מעבר לפינה וכי המהפכה של ניירות ערך פרטיים סחירים תורחב לסוגי נכסים אחרים כמו אמנות, אופציות ועוד..

בְּ: איך אתם מתכננים למשוך את המשקיעים הקמעונאיים שהם חדשים במושג בלוקצ’יין ואסימון נדל”ן?

AS: ב- Slice, אנחנו לא בעניין של התפשרות יתר; אנו מאמינים כי יש לטפל במשקיעים קמעונאיים בזהירות מיוחדת ובשקיפות מלאה. האימוץ האמיתי של המשקיעים הקמעונאיים יגיע ממימוש פרויקטים שהובילו מפתחים עם רקורד משמעותי (כמו השותפים שלנו @ HAP NYC), פיתוח מתמשך של פרויקט איכות, והופעתם של שווקים משניים עם נפחי סחר משמעותיים. ברגע ששלושת העמודים הללו קיימים, אנו מאמינים כי יותר משקיעים קמעונאיים יחפשו באופן פעיל עסקאות מסוג זה, והרגולטורים ברחבי העולם יאשרו כלי השקעה המיועדים במיוחד למשקיעים קמעונאיים..

AT: מה תוכניות השיווק שלך ל -12 החודשים הבאים?

AS: אנו מתמקדים בחינוך השוק לגבי היתרונות של אסימוני אבטחה למשקיעים חוצי גבולות. מרבית הלקוחות הפוטנציאליים שאיתם אנו מדברים אינם מבינים לחלוטין את ההבדל בין אסימוני שירות, המגובים בהבטחות ריקות, לבין אסימוני אבטחה המגובים על ידי נכסים בעולם האמיתי. אותם משקיעים בוודאי לא מבינים יתרונות של אסימוני אבטחה כמו בעלות חלקית, נזילות מוגברת, הסדר מהיר, הפחתה בעלויות ישירות, תאימות אוטומטית ותא יכולת פעולה הדדית של נכסים – ולכן חינוך לשוק הוא המפתח. החודש אנו משיקים סדרת וובינרים כדי לעזור למשקיעים פוטנציאליים להבין את היתרונות של הטכנולוגיה שלנו ולהכיר את השותפים האסטרטגיים שלנו (כמו HAP) שבונים חלק מהפרויקטים שאנו מסמנים. מאמץ זה נותן לקהל שלנו אפשרות לפגוש את צוות ההנהלה שלנו, לשאול שאלות ובסופו של דבר לבנות אמון עם המותג שלנו.

Mike Owergreen Administrator
Sorry! The Author has not filled his profile.
follow me
Like this post? Please share to your friends:
Adblock
detector
map